El Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, establece medidas ventajosas en relación a los contratos de arrendamientos de locales a las cuales pueden acogerse los arrendatarios que tengan la condición de trabajador autónomo o se trate de pequeñas y medianas empresas.

Para ello, deberán acreditar los requisitos exigidos en la normativa, distinguiéndose si se trata de arrendatarios con la condición de trabajadores autónomos o si nos encontramos ante PYMES. Para el primer supuesto es necesario que concurran las siguientes circunstancias:

a) Que el arrendatario se encuentre afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad se encuentra suspendida a raíz de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o a consecuencia de órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que no nos encontremos ante la situación descrita en la letra b), se deberá acreditar la existencia de una reducción de facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En el supuesto de que el arrendatario sea una PYME deberá reunir los requisitos establecidos en las letras b) o c) que acabamos de describir, así como que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.

Los arrendatarios que deseen acogerse a las medidas contempladas por el Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, podrán solicitarlo a su arrendador hasta el día 31 de enero de 2.021 por cualquier medio fehaciente.

Por su parte, la persona arrendadora dispone de un máximo de siete días hábiles desde que el arrendatario le haya formulado su solicitud para comunicarle expresamente su decisión. En caso de aceptar el requerimiento del arrendatario, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador desde el mes siguiente a la finalización del plazo indicado. En defecto de comunicación expresa del arrendador en ese plazo, se aplicará automáticamente la opción solicitada por el arrendatario desde la mensualidad siguiente.

 A estos efectos, los arrendatarios gozarán de las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas que podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el período de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un período de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. Los importes aplazados se pagarán de manera proporcional al tiempo que dure el contrato de arrendamiento.

Si previamente las partes hubieran llegado a un acuerdo en cuanto a la reducción de la renta o a la moratoria en el pago de la misma, las medidas anteriores serán de aplicación únicamente para la parte del período no afectado por dicho acuerdo.

No obstante, se debe tener en cuenta, que no será de aplicación la rebaja en el pago de la renta o la moratoria de la misma en aquellos supuestos en los que la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o, cuando como consecuencia de la aplicación de estas medidas se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual, entendiendo por tales los conceptos los definidos en el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo.

Igualmente, podrán beneficiarse de estas medidas aquellos arrendatarios cuyos arrendadores no sean una persona física, una persona jurídica o un gran tenedor, entendiendo por este último aquella persona física o jurídica que es titular de más de 10 inmuebles urbanos, exceptuando garajes o trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

En cualquier caso, para que los arrendatarios se puedan beneficiar de las medidas contempladas legalmente, deberán acreditar los siguientes requisitos:

a) Una reducción de su actividad económica que deberá acreditarse mediante la presentación de una declaración responsable en la que, sobre la base de la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. A tales efectos, el arrendador podrá requerir al arrendatario la exhibición de los libros contables para comprobar la reducción de la actividad económica alegada.

b) En caso de que la actividad económica del arrendatario haya sido totalmente suspendida, deberá acreditar esta circunstancia mediante un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario regulado en el artículo 17 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.

Por último, cabe apreciar, que aquellos arrendatarios que se hayan beneficiado de estas alternativas sin reunir los requisitos contemplados legalmente serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de cualquier otra responsabilidad que se pudiera derivar de su conducta.

A través de las alternativas analizadas, se pretende paliar en cierta medida los efectos provocados por el Covid-19 en los contratos de arrendamientos para uso distinto de vivienda, al beneficiarse de una rebaja o moratoria en el pago de la renta y minorar las nefastas consecuencias económicas en la que se ven inmersos a consecuencia de la supresión o reducción de su actividad laboral.

Desde Salas y Donaire quedamos a su disposición para cualquier cuestión que podamos resolverle en relación a esta nueva normativa o cualquier consulta en relación con sus inmuebles y arrendamientos.

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